Kiracı tahliyesi, mülk sahipleri için sıkça karşılaşılan ve doğru adımlar atılmadığında karmaşıklaşabilen bir hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu, hem kiracının haklarını korumakta hem de kiraya verene belirli koşullar altında mülkünü geri alma imkânı tanımaktadır. Bu yazıda, kiracı tahliyesinin tüm yönlerini, yasal sebepleri, dava süreçlerini ve en çok merak edilen soruları detaylıca ele alacağız.

Bu Makalede Neler Var?

Kiracı Tahliyesi Nedir ve Nedenleri Nelerdir?

Kiracı tahliyesi, kiralanan bir taşınmazdaki kiracının, kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanılarak hukuki yollarla mülkten çıkarılması işlemidir. Kira sözleşmesinin süresinin dolması, tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli bir sebep değildir. Kiraya verenin, kanunda açıkça sayılan geçerli bir nedene dayanması zorunludur.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Başlıca Nedenleri:

  • Kiranın zamanında veya hiç ödenmemesi (Temerrüt).
  • Kiracının geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalamış olması.
  • Kiraya verenin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı.
  • Taşınmazda esaslı bir tadilat, onarım veya yeniden inşa yapılması gerekliliği.
  • Kiracının komşulara rahatsızlık vermesi gibi sözleşmeye aykırı davranışları.
  • Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde başka bir konutunun olması.
  • Kira ilişkisinin 10 uzama yılını doldurması.

Kiracı Tahliye Davası Süreci

Kiracı tahliye davası, kiraya verenin, kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanarak kiracının taşınmazı boşaltması talebiyle açtığı bir dava türüdür. Bu davalar, hem Türk Borçlar Kanunu hem de İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

  • Görevli Mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda, dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK md. 4).
  • Yetkili Mahkeme: Dava, genel yetki kuralı uyarınca davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edildiği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
  • Husumet: Dava, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren (veya yeni malik) tarafından, kiracıya (veya tüm kiracılara) karşı açılır.

İcra Yolu ile Kiracı Tahliyesi

Belirli durumlarda mahkemeye gitmeden, doğrudan icra dairesi aracılığıyla tahliye süreci başlatılabilir. Bu, genellikle daha hızlı bir yöntemdir.

İlamlı İcra Yolu ile Tahliye

Kiraya verenin elinde, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilmiş bir tahliye kararı (ilam) varsa, bu karar ile herhangi bir icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu kararlar kesinleşmeden icraya konulamaz.

İlamsız İcra Yolu ile Tahliye

Mahkeme kararı olmaksızın, iki temel durumda ilamsız icra takibi ile tahliye istenebilir:

Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracıya, ödenmeyen kira bedelleri ve tahliye talebini içeren bir ödeme emri (Örnek No: 13) gönderilir. Kiracının 30 gün içinde borcu ödememesi ve 7 gün içinde itiraz etmemesi durumunda, icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Kira Süresinin Sona Ermesi: Bu yolun kullanılabilmesi için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi ve kiracıdan alınmış geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunmalıdır. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalıdır.

Özel Durumlara Göre Tahliye Sebepleri

Kiranın Ödenmemesi (Temerrüt)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren noter aracılığıyla ihtarname çekerek veya icra takibi başlatarak kiracıya 30 günlük bir ödeme süresi tanır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar ile TahliyeTemerrüt Nedeniyle (Tek İhtar) TahliyeKiracı, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kirayı geciktirir ve her biri için ayrı ayrı haklı ihtar alırsa bu sebep doğar.Kiracıya ödeme yapması için en az 30 günlük süre verilir.Dava, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.İhtar sonrası ödeme yapılmazsa İcra Hukuk Mahkemesinde veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.İhtarlardan sonra kiranın ödenmesi, tahliye davası açma hakkını engellemez.30 günlük süre içinde kira bedeli ödenirse tahliye imkânı kalmaz.

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdüdür. Geçerli olması için kritik şartlar:

  • Yazılı olmalıdır.
  • Taahhüdün verildiği tarih, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarih olmalıdır.
  • Tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir.

Bu şartları taşıyan bir taahhütname varsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun) veya üstsoyunun (anne, baba) kiralanan konut veya işyerine "gerçek, samimi ve zorunlu" bir ihtiyacı varsa, belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz sürelilerde ise yasal fesih dönemine uyarak, 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi; mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin toplanmasına ve kiracının itirazlarına göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 6 ay ile 2 yıl arasında sürebilmektedir. İcra mahkemesinde açılan davalar genellikle daha kısa sürede sonuçlanır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı, ancak temerrüt dışındaki diğer haklı sebeplere dayanılarak çıkarılabilir. Bunlar; ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa, 10 yıllık uzama süresinin dolması veya geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunmasıdır.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesinin kurulmasının üzerinden 10 uzama yılı geçmişse, kiraya veren bu sürenin bitimini takip eden her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname göndererek, herhangi bir sebep göstermeksizin kira yılının sonunda tahliye davası açabilir (TBK md. 347).

Kiracı Tahliyesi Yargıtay Kararları

Belirli Süreli Sözleşmede Süre Bitimi:

Yargıtay, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin bitmesinin tek başına tahliye nedeni olmadığını, kiracının 10 uzama yılı dolmadıkça ve kiraya verenin haklı bir tahliye sebebi olmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla birer yıl uzayacağını istikrarlı bir şekilde belirtmektedir.

İhtiyacın Samimi ve Zorunlu Olması:

Yargıtay kararlarına göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin kabulü için ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğunun kiraya veren tarafından ispatlanması gerekir. Geçici ve muhtemel bir ihtiyaç, tahliye için yeterli görülmemektedir.