Şufa Hakkı (Önalım Hakkı): Paylı Mülkiyette Öncelikli Satın Alma Rehberi

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki hisse satışı, diğer paydaşlar için beklenmedik sonuçlar doğurabilir ve mülkün ortaklık yapısını tamamen değiştirebilir. Türk Medeni Kanunu, bu gibi durumların önüne geçmek ve mevcut paydaşların haklarını korumak amacıyla "şufa hakkı" veya bilinen diğer adıyla "önalım hakkı" kurumunu düzenlemiştir. Bu hak, bir paydaşa, satılan hisseyi öncelikli olarak satın alma imkânı tanır. Bu yazıda, şufa hakkının ne olduğunu, hangi şartlarda kullanılabileceğini, dava süreçlerini ve bu konuda en çok merak edilen soruları detaylıca ele alacağız.

Bu Makalede Neler Var?

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir ve Amacı Nedir?

Şufa Hakkının Kullanılma Şartları Nelerdir?

Şufa Hakkı (Önalım) Davası Süreci

Şufa Hakkında Hak Düşürücü Süreler

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları

Şufa (Önalım) Hakkı Yargıtay Kararları

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir ve Amacı Nedir?

Şufa hakkı (önalım hakkı), paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla birlikte kendiliğinden doğar ve bir payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Bu hakkın temel amacı, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek, mevcut ortaklık yapısını korumak ve payların mümkün olduğunca tek elde toplanmasını teşvik ederek paylı mülkiyetin sonlandırılmasını kolaylaştırmaktır.

Şufa Hakkının Kullanılma Şartları Nelerdir?

Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekir:

Paylı Mülkiyetin Varlığı: Hak, yalnızca paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümlerde bu hak söz konusu olmaz.

Payın Üçüncü Kişiye Satılması: Bir paydaşın, payını paydaş olmayan bir üçüncü kişiye "satması" gereklidir. Bağış (hibe) veya trampa gibi işlemlerde kural olarak şufa hakkı kullanılamaz.

Fiili Taksim Yapılmamış Olması: Eğer paydaşlar aralarında anlaşarak taşınmazı fiilen bölüşmüşlerse ve her paydaş kendi kullandığı kısmı satıyorsa, Yargıtay içtihatları uyarınca dürüstlük kuralı gereği diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamaz.

Hakkın Dava Yoluyla Kullanılması: Şufa hakkı, irade beyanıyla değil, ancak alıcıya karşı "şufa davası" açılarak kullanılabilir.

Şufa Hakkı (Önalım) Davası Süreci

Şufa hakkı, payını satan paydaşa karşı değil, o payı satın alan üçüncü kişi olan alıcıya karşı açılan bir dava ile kullanılır.

Görevli Mahkeme: Şufa davalarında, dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.

Yetkili Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu yetki kesindir. Örneğin, Mudanya'da bulunan bir taşınmaz için şufa davası Mudanya Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Husumet: Dava, şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş (veya paydaşlar) tarafından, payı satın alan alıcıya (davalı) karşı açılır.

Alıcının Noter Yoluyla Bildirim Yükümlülüğü: Payı satın alan alıcı, bu satışı diğer tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim, şufa hakkının kullanılacağı sürenin başlaması açısından kritik öneme sahiptir. Noter dışında yapılan (örneğin adi yazılı veya sözlü) bildirimler geçersizdir.

Şufa Hakkında Hak Düşürücü Süreler

Şufa hakkının kullanımı kanunla belirli sürelere bağlanmıştır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, geçirilmesi halinde dava açma hakkı ortadan kalkar.

3 Aylık Süre: Satış, alıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirimin tebliğinden itibaren 3 ay içinde şufa davasının açılması gerekir.

2 Yıllık Süre: Eğer satış noter aracılığıyla bildirilmemişse, şufa hakkı her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmekle düşer. Bu süre geçtikten sonra, paydaş satışı yeni öğrenmiş olsa bile dava açamaz.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Kanundan doğan şufa hakkının yanı sıra, taraflar bir sözleşme ile de önalım hakkı tesis edebilirler. Bir taşınmazın maliki, adi yazılı bir sözleşme ile belirli bir kişiye önalım hakkı tanıyabilir. Bu hak, tapu siciline şerh edildiğinde herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir ve şerhte belirtilen süre (en fazla 10 yıl) ve koşullarla kullanılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları

1. Akrabama sattığım hisse için diğer paydaş şufa davası açabilir mi?
Evet, açabilir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, eğer satışın amacı gerçek bir bedel karşılığı devir değil de hibe (bağış) veya miras hukukuna ilişkin amaçlar taşıyorsa (örneğin, bir babanın evladına yaptığı satış gibi), bu durum ispatlandığı takdirde şufa hakkı kullanılamaz. Ancak bu durumun ispatı davalıya aittir ve her somut olaya göre değerlendirilir.

2. Tapuda satış bedelini düşük gösterdik. Şufa davası açılırsa ne olur?
Bu çok sık karşılaşılan bir durumdur. Şufa hakkını kullanan paydaş, kural olarak tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcının ödediği harç ve masrafları mahkeme veznesine depo ederek payın kendi adına tescilini ister. Alıcı (davalı), "gerçek satış bedeli daha yüksekti" diyerek bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Ancak davacı paydaş, "bedel danışıklı olarak yüksek gösterildi" iddiasında bulunabilir ve bunu her türlü delille ispat edebilir.

3. Şufa davası ne kadar sürer?
Davanın süresi; mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin (keşif, bilirkişi, tanık) toplanmasına ve davanın karmaşıklığına göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 1 ile 2,5 yıl arasında sürebilmektedir.

4. Şufa hakkından nasıl vazgeçilir?
Şufa hakkından feragat iki şekilde olabilir:

Genel Feragat: Henüz belirli bir satış ortada yokken haktan genel olarak feragat edilecekse, bu işlemin resmi şekilde (noterde veya tapuda) yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Belirli Bir Satış İçin Feragat: Belirli bir satış işlemi için şufa hakkını kullanmaktan vazgeçmek ise adi yazılı bir belge ile mümkündür ve geçerlidir.

Şufa (Önalım) Hakkı Yargıtay Kararları

Bedelde Muvazaa (Danışıklı Fiyat) İddiası:
Yargıtay, şufa davasında alıcının (davalı), "tapuda bedeli düşük gösterdik, asıl bedel daha yüksekti" şeklinde bir savunma yapamayacağını kabul etmektedir. Ancak davacı, önalım hakkını engellemek amacıyla bedelin tapuda yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir. (Yargıtay 14. HD-K.2019/5737)

Fiilen Taksim Edilmiş Taşınmaz:
Yargıtay, paydaşların aralarında fiili bir taksim yaparak taşınmazın belirli bölümlerini kullanmaları durumunda, bir paydaşın kendi kullandığı alana denk gelen payını satması halinde diğer paydaşların şufa hakkı kullanmasının dürüstlük kuralına (TMK md. 2) aykırı olduğuna karar vermektedir. Fiili taksim iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebilir. (Yargıtay HGK-K.2019/129)

Akrabalar Arası Satış ve Hibe Amacı:
Yargıtay'a göre, bir paydaşın payını yakın akrabasına (eş, çocuk, kardeş vb.) satması durumunda, işlemin görünüşü satış olsa bile asıl amacın hibe (bağışlama) veya miras hukukuna ilişkin bir devir olduğu ispatlanırsa, şufa hakkı kullanılamaz. Bu durumda işlemin gerçek niteliğinin araştırılması gerekir. (Yargıtay 14. HD - Karar:2016/10426)

Paydaşa Yapılan Satışta Şufa Hakkı Kullanılamaz:
Şufa hakkı, payın paydaş olmayan "üçüncü bir kişiye" satılması halinde doğar. Eğer bir paydaş, payını taşınmazdaki diğer bir paydaşa satarsa, bu satışa karşı diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamaz. Çünkü alıcı, ortaklığa yabancı bir üçüncü kişi değildir. (Yargıtay HGK – K.2012/702)

Dava Sırasında Paydaşlığın Devam Etmesi Zorunluluğu:
Yargıtay, şufa davasını açan paydaşın, dava süresince ve karar kesinleşinceye kadar paydaşlık sıfatını koruması gerektiğini belirtmektedir. Eğer davacı, dava devam ederken kendi payını satarsa, davayı takip etme hakkını (aktif husumet ehliyetini) kaybeder ve dava reddedilir. (Yargıtay 14. HD - Karar: 2014/2600)